房地产经理人七大管理误区 - 误区1 财大气粗—忽略利润和成本管理的重要性(6) 作者：林立强    浏览量：90333 次    章节数量：37 章   2011/6/12 11:01:00

  
　　《扁鹊三兄弟》的寓言故事十分形象地说明了事前与事中管理的重要性。

　　【案例】

　　魏文王问名医扁鹊：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位医术最好呢？”扁鹊回答说：“大哥最好，二哥次之，我最差。”文王再问：“那么为什么你最出名呢？”

　　扁鹊答说：“我大哥治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去，只有我们家里的人才知道。我二哥治病，是治病于病情刚刚发作之时。一般人以为他只能治轻微的小病，所以他只在我们的村子里才小有名气。而我扁鹊治病，是治病于病情严重之时。一般人看见的都是我在经脉上穿针管来放血、在皮肤上敷药等大手术，所以他们以为我的医术最高明，因此名气响遍全国。”文王连连点头称道：“你说得好极了。”

　　所以，事前和事中成本管理比事后成本管理要重要许多，因为在事后成本管理阶段，实际上成本都已发生了，造价部门只是把“高估冒算”的那部分降下来了，达不到真正控制成本的目的。

　　但是，目前大多数房地产企业对工程成本的管理仍停留在竣工项目的财务核算、竣工结算上，部分企业虽已提前到施工阶段的招投标管理和预算分编制，却也仅注重施工阶段的成本确定与控制，而对房地产项目工程成本起决定作用的土地购买阶段、产品策划与定位阶段、设计阶段却很少有企业问津，大部分企业并没有真正介入这些重要阶段的成本管理。从事这些阶段工作的策划公司、设计单位又没有承担起成本管理的主体责任作用，重要阶段的成本管理处于主体缺位状态。因此，房地产开发企业只能依赖自身来填补这些阶段成本管理的空白。房地产企业导入全员全过程成本管理显得极为迫切。

　　传统成本管理与全面成本管理的比较分析

　　对传统的成本管理而言，房地产开发各阶段之间是相对独立的，缺乏系统、有机的联系，因此它仅能静态地、局部地反映各阶段的工程成本，体现事后控制。而“全员全过程”成本管理则在项目开发构想之初就开始介入，贯穿于土地购买、产品策划与定位、设计、施工及竣工交付整个过程，动态、系统地反映各阶段的工程成本，达到事前控制。二者的对比如下表所示。

　　表1－1“全员全过程”成本管理与传统成本管理的区别

　　“全员全过程”成本管理==传统成本管理

　　全过程==局部

　　动态==静态

　　事前==事后

　　有抵抗风险能力==无抵抗风险能力

　　复合型人才==普通专业人才

　　表1－2 “全员全过程”成本管理与传统成本管理对成本控制力度对比

　　==“全员全过程”成本管理==传统成本管理

　　购买土地==100%==0

　　策划与产品定位==75％～95%==0

　　设计阶段==35％～75%==0

　　施工阶段==5％～35%==5％～35%

　　竣工阶段==0～5%==0～5%

　　评估==主动==被动

　　总结==减少成本10%以上==0

　　表1－3“全员全过程”成本管理与传统成本管理的效果分析

　　==成本

　　管理==设计

　　预算==施工图

　　概算==竣工

　　结算==经济

　　效果==抗风险==能力

　　全面成本管理==有==大于==大于==有==达到

　　预期==经济

　　效果==强

　　传统成本管理==无==小于==小于==有==无法

　　预测==经济

　　效果==弱

　　从以上可以直观地看出，“全员全过程”成本管理是从成本产生的源头上着手，控制、影响直至改善工程成本的构成，从而在根源上有效地控制成本，获取与同行同类产品相对较低的成本，形成成本优势。

　　下面我们可以从两个真实案例中看到加强事前控制对成本的影响。

　　【案例1】

　　某项目技术经济指标：

　　序号==名称==修改前==修改后==修改后比修改前的变化

　　1==总建筑面积==153622平方米==134790平方米==少18832

出自：http://www.yewu001.com