房地产经理人七大管理误区 - 误区1 财大气粗—忽略利润和成本管理的重要性(8) 作者：林立强    浏览量：83957 次    章节数量：37 章   2011/6/12 11:02:00

  　总之，企业在土地购买阶段要制定三大目标，即保底最低利润目标、保底最低销售目标和最高的综合成本目标，并贯彻执行于房地产项目开发的全过程。确保每一阶段的活动都在既定的三大目标之内，这就是全面成本管理的优势，是传统成本管理无法达到的高度。

　　? 产品策划与定位阶段

　　产品策划与定位是房地产开发的重要阶段，关系到房地产项目开发的成败。企业一旦形成产品定位，其成本构成也基本定型，后续的各阶段工作只是在成本构成基本定型的基础上，预防或排除因设计浪费、高估冒算、超额报价等非效率因素引起的成本增加，一旦非效率因素被取消，后续阶段降低成本的效果就会大大降低。该阶段是降低工程成本潜在量最大的阶段，同时也是增加工程成本可能性最大的阶段，因此搞好该阶段工程成本管理至关重要。

　　通俗地讲，产品策划与定位就是提出户型的特点、种类、层数、建造规模、车位配比、地下室、会所、配套设施和景园的配置标准，把容积率、密度、绿化率、用途等土地开发指标物化成实体，再由成本工程师测算其产生的成本，若在土地购买阶段制定的成本目标之内，可进入设计阶段。若超出，必须修改完善产品定位直至其成本在预测成本目标之内，确保预期保底利润目标的实现。

　　?设计阶段工程成本控制

　　目前设计行业普遍存在这样一些现象：设计合同仅体现技术与设计周期要求、无经济指标约束；设计人员无经济意识、设计院无激励措施等，导致设计方案出现设计深度不够；错、漏、碰、撞现象层出不穷；肥梁、胖柱、深基础多。

　　设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模、提高经济效益的关键。设计阶段对投资的影响程度达70％～90％，因为设计文件一旦形成，开发项目的建造标准、布局、功能、结构形式、工艺设备、建筑材料、设计尺寸参数等内容均已基本确定，静态的价值量也基本确定。所以设计阶段工作水平、设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且也影响到项目建成投产以后经济效益的高低。规划设计要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究，如高层、多层的比例要合理，容积率高，设计平面组合好，将会使产品销售好，从而经济效益也高。因而要想保证设计的质量，尽量减少施工期间的洽商变更，就必须采取有力措施，切实加强设计阶段的工程成本管理。

　　为使设计阶段的成本管理控制在既定的目标成本之内，可采用招标形式选择技术与经济结合最佳的设计方案，而非建筑构筑物最佳的设计方案。同时要把目标成本分解为分部分项成本，并作为设计合同的组成部分，旨在强化设计人员的成本意识，赋予设计人员成本控制的责任，从而获得合理的工程成本，同时杜绝设计浪费和无价值的设计。

　　【案例1】

　　某项目由7幢11层楼和1幢18层楼组成，地下室一层，总建筑面积为120989平方米。在确定桩基选型之前，先进行如下成本分析（单位：万元）：

　　桩型==冲（钻）孔沉管桩==预应力管桩

　　造价==约1950==约1600

　　施工

　　质量==易发生塌孔、沉渣等==容易控制

　　施工

　　场地==场地状况差，不易于交叉施工==场地干，易于流水施工

　　工期==延长一个月==按期

　　结论：选用预应力管桩

　　【案例2】

　　某项目地上建筑分别为27层和30层，地下3层，总建筑面积115016 平方米。在管材选择前，先进行成本分析（单位：万元）：

　　==柔性铸铁管==UPVC管

　　技术==可行==可行，采取消音类型

　　单幢造价==29?8万元==10?7万元

　　4幢造价==119万元==43万元

　　造价相差==76万元

　　结论： 选用UPVC管

　　总之，设计阶段的每项活动都应把成本控制在既定目标之内，这样全面成本管理在设计选材选型方面就会发挥重要的作用。


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