房地产经理人七大管理误区 - 误区3 天马行空—漠视计划和目标管理(4) 作者：林立强    浏览量：83710 次    章节数量：37 章   2011/6/12 11:10:00

  　其次是工程管理部门。俗话说“靠天吃饭”，工程计划赶不上变化。由于工程项目的施工特点，尤其是较大和复杂的施工项目、工期较长，影响进度因素较多。

　　◆有关单位的影响。项目的主要施工单位对施工进度起着决定性的作用，但是建设单位与业主、设计单位、银行信贷单位、材料设备供应部门、运输部门、水电供应部门及政府的有关主管部门都可能给施工某些方面造成困难而影响施工进度。其中设计单位图纸不及时、有错误以及有关部门或业主对设计方案的变动是经常发生的、影响最大的因素。材料和设备不能按期供应，或质量、规格不符合要求，都会使施工停顿。资金得不到保证也会使施工进度中断或速度减慢。

　　◆施工条件的变化。施工中常常出现工程地质条件、水文地质条件与勘察设计不相符的情况，如地质断层、溶洞、地下障碍物、软弱地基以及恶劣气候、暴雨、高温和洪水等，都会对施工进度产生影响，造成临时停工或破坏。特别是我国个别省市特有的天气，对工程的影响更是不可忽视的，例如天气过于寒冷、炎热或潮湿等，都不利于施工，尤其是在冬季，临近春节，工人们的心早就飞回家乡了，没有心思好好干活，这对工程的进度都有影响。

　　◆技术失误。施工单位采用的技术措施不当，施工中发生技术事故；应用新技术、新材料、新结构缺乏经验，不能确保质量等都会影响施工进度。

　　◆施工组织管理不当。流水施工组织不合理、劳动力和施工机械调配不当、施工平面布置不合理等将影响施工进度计划的执行。

　　◆意外事件的出现。施工中如果出现意外的事件，如战争、严重自然灾害、火灾、重大工程事故、工人罢工等都会影响施工进度计划。

　　从上述可知，影响房地产公司目标管理的不确定性因素是存在的，但这不能成为不导入目标管理的借口。理由只有一个，因为房地产企业的交房日期是确定的。

　　因此，对不确定影响因素我们要正确面对，同时也要根据情况的变化适时调整目标。目标是活的，不是死的，因为制定和执行目标的人是活的，调整计划是为了更好地完成目标。潘石屹曾经举了这么个例子：“我骑自行车，有人说路太远，你骑自行车骑不到。但我骑了一段换成了汽车，天黑以前我到了。我开汽车时他们又说，前面没路、没桥，有一座山，你过不去。我照样往前开，到了山前我换了一架飞机飞过去了。”房地产目标管理的道路上肯定也会存在“桥断”、“山阻”，关键就看你能不能随机应变，“与时俱进”了。所以高层管理者应该一手拿计划书，一手拿预期利润目标。两手抓，两手都要硬，这样企业才能步入既定轨道，否则就有脱轨翻车的危险。

　　总之，“预则立，不预则废”，这对房地产公司尤显重要。海尔总裁张瑞敏曾说过“先画靶子再打枪”，讲的就是这个道理。房地产公司如果不实行目标管理，就有可能把原本时间宽裕的工程变成赶工工程。任何工作的完成时间超出了合理的计划时间，那就只能以经济代价换回计划，久而久之，公司就会进入恶性循环之中。

　　房地产公司实施计划目标管理的基本步骤

　　目标管理涉及到许多细节，这里不一一详细列举，下面仅对计划目标管理的实施流程进行说明。

　　?制定公司的战略规划

　　制定公司3至5年的战略目标，短期目标是在战略目标的基础上制定的，可以用平衡计分卡的方法来进行。在制定目标过程中，既强调利润目标，也要考虑非利润指标，包括客户满意度、核心竞争力、学习能力、内部管理等。

　　【案例】

　　2005年，某房地产公司的目标是要在3年内达到某地区排名前三名。于是，该公司把3年目标根据房地产的特点分解为市场目标、企业品牌、客户满意、核心能力、财务收益、内部管理等六个关键领域，然后在每个关键领域下再进行分解。以“客户满意”指标为例，又可分为业主满意度、政府职能机关满意度和合作伙伴满意度三项分指标。在各指标后面都有“目标描述”、“关键指标（KPI）”、“第3年具体指标”、“权重”等，一目了然。



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