谈判到了最后，总算可以松一口气了吗？不，谈判若要收得漂亮、收得有技巧，难矣！ 
    要有备案 
    有一回，一位年轻的先生和我谈起他买房子的经验。当他和售楼小姐杀价到五百九十万，还想再往下杀时，对方的老板亲自出马了。这时买方就开始嫌了，嫌房子颜色不对、梁柱不对称等等。俗话说，会嫌货的才是会买货的。那老板也心知肚明，后来同意以五百八十万交屋，但有一个条件就是必须当场做决定。 
    买方说要回去考虑考虑，毕竟买房子花的不是小钱。但老板很坚决，如果他回去了，隔天再来，还想再杀价，那就免谈，也就是说出了这个门再回来，价钱就回到五百九十万，绝不二价！ 
    因为买方嫌东嫌西，而老板已经照买方的要求减价了，如果还不买，出了这个门，就不是理想的买主了，老板要买方自己想清楚。 
    看起来，老板的要求似乎一点也不过分。于是，这位先生迫于情势，当场决定买下来。 
    但事后他来找我，问为什么那老板不让他爽呢？我问他，你买这个房子后悔吗？他说，不后悔！我问，那贵吗？他说，不贵，附近的房子都要价六、七百万，这房子质量好、价钱优。但因为始终有被老板强迫的感觉，虽然买了，却总觉得老板的方法不妥，使他心里老有疙瘩。 
    我听完他的故事，心里就想，他为什么要让你爽呢？对买方来讲，到底务实重要，还是面子重要？ 
    的确，如果要建立长远的关系，在收尾时就要让对方觉得很开心，或让他觉得自己很聪明，才会有下一次的谈判，换句话说，谈判结束时，谈判桌上只能有一个聪明人。这就是为什么谈判的收尾难矣。 
    这里还牵涉到一个底限的问题，收尾要看底限。谈判之前每个人心里都会有底限。在这个故事中，卖方由原来的五百九十万降到五百八十万，是他的底限，他要争取比底限还要高的价格;而买方原来的底限是不超过六百万，所以五百多万是比他的上限还要低的价码。 
    但许多谈判学者建议，上谈判桌的时候不只要带着你的底限，而是要看有没有别的“选择”，因此要带的不是底限，而是备案。举例来说，那附近的房子都是六百多万，于是你订了一个六百万的底限。到底是怎么订的？可能是随便订的，也可能是手头现金有六百万，但这个底限却是会变动的，如果遇到真正喜欢的房子，你的底限可能就不具参考价值，因为你会想尽办法将它买下来，甚至可能会去贷款。所以六百万的底限是虚的，不是真的。如果你带着这个底限上桌谈判，结果发现每个人的底限都超过六百万，于是你也把底限往上调，那这个底限就是没有意义的，因为它使你什么都谈不到。 
    套上先前买房子的例子来看，你从五百九十万谈到五百八十万，比你原先的底限六百万要低了，但这不重要，重要的是，你如果不买这个房子，这附近还有没有同样大小、类似格局、你看得上眼的选择?它的价钱又是如何?这就叫“备案”(alternative)。如果你原先看中意的房子比别的备案都好，那就是可以接受的。所以就不再是和你原来的底限比，是和你的备案比，因为底限随时可能变得不实际。 
    谈判带着备案，可以成为你决定要不要接受的标准，也让你不会错失良机。
谈赢、谈败都和备案有关，备案是决定你该不该收尾的重要关键。 
    要把握时机 
    你的备案是什么？如何知道别人的价钱是什么？答案很简单，那就是要靠你自己搜集情报。 
    情报如何搜集？一个先生租房子，他无意间看到一张房屋出租的红单子，屋主要价三万多，他心里就踌躇着到底要不要租，于是到中介公司去了解。当天晚上中介就带他去看了同一区的房屋，同样大小，房东要价四万多。于是他就放弃贵的这一边，第二天又回到白天看的那个房子，没想到房东说现在价钱是四万多。原来房东觉得不够了解行情，所以他也去打听市价。他问了也正在出租房屋的叔叔，叔叔说透过中介，可以租四万多，于是他一天之内决定涨价。多巧，这先生昨天晚上碰到的房东其实就是白天那人的叔叔，他们全家族都住那一区。